ENAJENACION DE BIENES INMUEBLES POR RESIDENTES FISCAL EXTRANJERO.

Autor: MF, CPC y PCPLD Jorge Alberto Cadena Lobato

La globalización y el dinamismo del mercado inmobiliario han propiciado un incremento en las operaciones de compraventa de bienes inmuebles en México por parte de personas físicas o morales residentes en el extranjero, sobre todo en zonas turísticas como son nuestras playas en las zonas ubicadas en los estados de Jalisco, Nayarit, Quintana Roo, Baja California, entre otras. Este fenómeno plantea importantes implicaciones fiscales que deben ser comprendidas tanto por los contribuyentes como por los asesores fiscales y fedatarios públicos involucrados.

De ahí la importancia del análisis fiscal que se deba realizar, partiendo con el análisis de validar la residencia fiscal del enajenante para un análisis integral, considerando los diferentes tratados internacionales que tenemos firmados. Para el presente análisis, se tomará en consideración que el enajenante es un residente fiscal extranjero en Estados Unidos de América (EUA), debidamente soportado con su constancia de residencia fiscal de dicho país, el formulario denominado Formulario 6166 emitido por la autoridad fiscal de dicha jurisdicción.

Residencia Fiscal: Punto de Partida

El artículo 9 del Código Fiscal de la Federación (CFF) establece que una persona física será considerada residente en México si ha establecido su casa habitación en el país o si su centro de intereses vitales se encuentra en territorio nacional. Este último se determina, entre otros factores, cuando más del 50% de los ingresos anuales tienen fuente de riqueza en México o cuando el país es el centro principal de sus actividades profesionales.

La Regla 3.11.3 de la Resolución Miscelánea Fiscal (RMF) permite presumir la residencia fiscal en México de personas físicas extranjeras que enajenan su casa habitación, siempre que cumplan con ciertos requisitos formales, como declarar bajo protesta de decir verdad su condición de residentes y presentar documentación fiscal correspondiente.

Aquí es de vital importancia que se considere la manifestación, ya que en la práctica se han dado casos en que enajenantes, en una mala interpretación, han aplicado el beneficio fiscal plasmado en el artículo 93 en relación con la enajenación de la casa habitación del contribuyente, cuando por esta cuestión aquí mencionada no le es aplicable ya que dicho beneficio de exención es solo para residentes fiscales mexicanos.

Ley del ISR y Tratado Internacional con EUA

La Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR) establece en su artículo 160 que los ingresos por enajenación de bienes inmuebles ubicados en México se consideran fuente de riqueza nacional. En consecuencia, los residentes en el extranjero están obligados al pago del ISR por dichas operaciones.

La tasa general aplicable es del 25% sobre el ingreso total, sin deducción alguna. No obstante, existe una opción para aplicar una tasa fija del 35% sobre la ganancia obtenida para este ejercicio 2025, siempre que el contribuyente tenga un representante en México y la operación se consigne en escritura pública.

El Tratado para Evitar la Doble Tributación entre México y Estados Unidos (Artículos 4 y 13) permite que las ganancias por enajenación de bienes inmuebles situados en México sean gravadas en territorio nacional, incluso si el enajenante es residente fiscal en EUA.

Deducciones Permitidas y Avalúos

El artículo 121 de la LISR permite deducciones como:

• Costo comprobado de adquisición del inmueble objeto de la enajenacion (mínimo 10% del valor de enajenación).

• Inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones.

• Gastos notariales, impuestos, derechos, comisiones y mediaciones.

Dichas deducciones, la propia disposición doméstica nos permite una actualización para darle los efectos inflacionarios y traerlos a un valor actualizado a un mes anterior a la enajenación; sin olvidar que las construcciones se le debe determinar su Valor Neto considerando una depreciación por el uso del mismo de un 3% por ejercicio.

Cuando no se puede comprobar el costo de las inversiones relacionadas con la construcción, mejoras y/o ampliaciones, el Reglamento de la LISR (Art. 205) permite considerar el valor del aviso de terminación de obra o el 80 % del valor de las construcciones según avalúo a fecha referida realizado por perito valuador autorizado conforme a las disposiciones fiscales.

Obligaciones de los Fedatarios Públicos

Los notarios, jueces y corredores públicos tienen la obligación de calcular y enterar el ISR correspondiente dentro de los quince días siguientes a la firma de la escritura. Además, deben presentar información fiscal sobre las operaciones realizadas, incluso si no hay impuesto a pagar.

Casos Especiales

• Diferencia entre avalúo y valor de enajenación: Si el avalúo excede en más de un 10 % la contraprestación pactada, la diferencia se considera ingreso gravable; el sujeto de este impuesto como ingreso de adquisición sería el comprador del inmueble y el efecto del ISR sería un 25 % sobre dicha diferencia.

• Adquisiciones a título gratuito: Se aplica la tasa del 25 % sobre el valor del avalúo, salvo donativos entre cónyuges o de padres a hijos.

Derecho Comparado: Estados Unidos de America.

En EUA, las ganancias de capital (largo plazo) por enajenación de bienes inmuebles están sujetas a tasas del 0 %, 15 % o 20 %, dependiendo del nivel de ingresos del contribuyente. Este contraste con la tasa fija del 25 % en México puede generar implicaciones relevantes en la planeación fiscal internacional. Aquí radica la importancia de la planeación fiscal integral entre profesionales de ambas jurisdicciones para analizar y determinar los efectos fiscales en dicha operación.

Prevención de Lavado de Dinero (PLD)

La Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (LFPIORPI) considera como actividad vulnerable la enajenación de bienes inmuebles cuando se considere una actividad habitual. Aquí es importante analizar que el actual criterio de la autoridad, que establece que la habitualidad es a partir de la segunda enajenación, no se encuentra en la norma de la materia; es una interpretación o criterio interno de la autoridad.

Por lo tanto, si se realiza una segunda enajenación de un inmueble en México, para un residente del extranjero, es importante considerar las obligaciones que se derivan de esta ley de carácter administrativo.

Conclusión

La enajenación de bienes inmuebles en México por parte de residentes en el extranjero es una operación que requiere atención especializada. La correcta determinación de la residencia fiscal, el cumplimiento de obligaciones formales y la aplicación adecuada de deducciones y tratados internacionales son elementos clave para evitar contingencias fiscales y optimizar la carga tributaria.

Referencias Bibliograficas 

Ley del Impuesto Sobre la Renta (2025) Obtenido de https://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/pdf/LISR.pdf

Tratado para evitar la doble imposicion entre Mexico y Estados Unidos de America obtenido de http://omawww.sat.gob.mx/informacion_fiscal/normatividad/Documents/CONVENIOS1.pdf

LFPIORPI (2025) obtenido de https://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/pdf/LFPIORPI_200521.pdf

Codigo Fiscal de la Federacion (2025) obtenido de https://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/pdf/CFF.pdf